Định giá bất động sản là một trong những công đoạn quan trọng của quá trình mua bán nhà đất. Hiện nay, có rất nhiều phương pháp định giá bất động sản dễ dàng và tiện lợi. Vậy những phương pháp đó là gì? Hãy cùng chúng tôi tìm hiểu về 3 phương pháp định giá bất động sản mà bạn không nên bỏ lỡ qua bài viết dưới đây nhé!
Định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh
Đây là phương pháp được xây dựng dựa trên cơ sở nhiều bất động sản đã được bán trên thị trường có nhiều đặc điểm tương đối giống nhau. Định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh được rất nhiều người lựa chọn sử dụng rộng rãi và ngày càng trở nên phổ biến ở Việt Nam cũng như nhiều nước trên thế giới.
Nó không có công thức tính cố định mà người ta chỉ dựa vào các giao dịch mua bán trên thị trường. Sau khi thu thập đầy đủ những thông tin, người mua sẽ phân tích giá bán và những đặc điểm khác nhau của bất động sản để điều chỉnh cho phù hợp.
Phương pháp này có ưu điểm là đơn giản, dễ áp dụng, được mọi đối tượng công nhận vì nó dựa vào giá cả của thị trường. Thế nhưng, nó cũng có nhược điểm là chúng ta bắt buộc phải có những thông tin về các dữ liệu lịch sử trên sàn giao dịch. Hơn nữa, trên thực tế, chúng ta rất khó để tìm được một bất động sản có những đặc điểm tương đối giống với sản phẩm mà ta đang định giá.
Định giá bất động sản bằng phương pháp thu thập
Phương pháp thu thập hay còn được gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp vốn hoá. Đây là phương pháp được hình thành trên cơ sở thu nhập ròng trung bình hàng năm trong tương lai từ một bất động sản tương ứng với tỉ lệ % thu hồi vốn nhất định đối với bất động sản đó để tìm ra giá trị của nó.
Công thức tính như sau:
- Giá trị của bất động sản = thu nhập ròng / tỷ suất vốn hoá.
- Thu nhập ròng hàng năm = doanh thu hằng năm – chi phí phát sinh hằng năm
- Tỷ suất văn hóa ở đây được hiểu là tỉ suất của lợi tức mong đợi trên một năm trên tổng giá trị tài sản. Ưu điểm của phương pháp này là đơn giản và rất dễ sử dụng. Thế nhưng, nó cũng có 1 nhược điểm là việc xác định tỷ suất vốn hóa chính xác rất phức tạp bởi nó phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của từng người.
Định giá bất động sản bằng phương pháp chi phí
Phương pháp chi phí ở đây hay còn được gọi là phương pháp giá thành. Đây là phương pháp được sử dụng chủ yếu để định giá những bất động sản không có hoặc rất ít khi xảy ra việc mua bán trên thị trường bất động sản, ví dụ như trường học, công sở, nhà thờ, bệnh viện,…
Dựa vào nguyên tắc thay thế, phương pháp này cho phép giả định với nguyên tắc rằng giá trị của một tài sản hiện có có thể đo bằng chi phí làm ra của một tài sản tương tự có vai trò như một vật thay thế. Điều này có nghĩa là giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng của khu đất đó theo giá cả thị trường.
Công thức như sau: giá trị tài sản = giá trị ước tính của lô đất + chi phí tái tạo (chi phí thay thế công trình xây dựng trên đất) – giá trị hao mòn tích lũy của công trình xây dựng.
Đây là phương pháp rất dễ áp dụng đối với những tài sản không có cơ sở để so sánh trên thị trường do chúng được sử dụng với những mục đích đặc biệt. Tuy nhiên, phương pháp này cũng có nhược điểm là yếu tố chi phí không phải lúc nào cũng bằng với yếu tố giá trị. Và giá trị thị trường toàn bộ không phải lúc nào cũng là giá trị của từng bộ phận cộng lại. Khấu hao ở đây mang tính chủ quan và những người thẩm định viên phải là người có kinh nghiệm.
Trên đây là những chia sẻ của chúng tôi về 3 phương pháp định giá bất động sản mà chúng ta không nên bỏ lỡ. Xin cảm ơn quý độc giả đón đọc bài viết này của chúng tôi.